서울시 재정비사업과 재건축사업의 차이점

오늘은 서울시 환경영향평가를 작성할 때 구분되는 재정비사업과 재건축사업에 대해 알아보겠습니다. 서울시에서 추진되는 재정비사업과 재건축사업은 노후된 도시 환경을 개선하고 주택을 공급한다는 공통점을 가지고 있지만, 법적 근거, 사업 목적, 대상지, 그리고 추진 방식에서 명확한 차이가 있습니다.

재정비사업 (재정비촉진사업)

'재정비사업'이라는 용어는 넓은 의미에서 도시재정비촉진을 위한 특별법(일명 도촉법)에 따라 추진되는 사업을 의미합니다. 이는 단순한 주택 건설을 넘어, 노후된 도시 전체의 기반시설을 광역적으로 정비하고 도시 기능을 회복시키는 데 중점을 둡니다. 서울의 '뉴타운' 사업이 바로 이 재정비사업의 대표적인 사례입니다.

• 법적 근거: 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」
• 사업 목적: 도로, 공원, 학교, 상하수도 등 기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경 개선 및 도시 기능 회복
• 대상지: 단일 단지가 아닌 광역적이고 체계적인 정비가 필요한 지역
• 사업의 성격: 기반시설 정비라는 공공성이 매우 강하며, 주택재개발, 도시환경정비, 도시계획시설사업 등 다양한 사업이 하나의 계획(재정비촉진계획) 안에서 통합적으로 추진됩니다.

 

재건축사업

재건축사업은 주거환경이 비교적 양호하지만, 노후·불량 건축물(주로 아파트 등 공동주택)이 밀집한 지역에서 주택을 재건설하는 사업입니다. 재정비사업과 달리 기반시설은 이미 갖춰져 있다는 전제 하에 시작되며, 기존 주택 소유자들이 중심이 되어 사업을 진행합니다.

• 법적 근거: 「도시 및 주거환경정비법」
• 사업 목적: 정비기반시설은 양호하지만, 노후되고 불량한 공동주택의 주거환경을 개선
• 대상지: 주로 주택단지를 단위로 진행되며, 기반시설 정비가 주 목적이 아닙니다.
• 사업의 성격: 기존 주택 소유자들의 자산 가치 향상이라는 사적 이익의 성격이 강합니다. 사업성이 낮을 경우 사업 진행이 어려울 수 있습니다.

서울시 구역별 정비사업 바로가기 링크

 

 

핵심적인 차이점 요약

구분	재정비사업 (재정비촉진사업)	재건축사업
법적 근거	도시재정비 촉진을 위한 특별법	도시 및 주거환경정비법
사업 목적	기반시설 열악 지역의 환경 개선 및 도시 기능 회복 (공공성)	정비기반시설 양호 지역의 노후 주택 개선 (사적 이익)
대상 지역	도로, 공원 등이 부족한 광역적 생활권 단위	노후된 아파트 등 단일 주택단지
사업 방식	다양한 정비사업이 하나의 계획으로 통합 추진	공동주택 재건축이 주를 이룸
특징	공공성이 커서 지자체 주도 가능성이 높음	주민(조합) 주도로 진행

 

재정비사업이 곧 재개발사업과 같은가?

사실 이 부분에서 많은 혼동이 있습니다. 엄밀히 말하면 '재정비사업'은 재개발, 재건축, 도시환경정비 등 여러 개별 정비사업을 포괄하는 광역적 개념입니다. 즉, 재개발사업은 재정비사업의 한 종류에 해당합니다. 과거 서울시의 뉴타운 사업이 바로 이러한 재정비촉진사업의 일환으로 추진되었으며, 그 안에 여러 재개발 구역이 포함되는 방식이었습니다.

결론적으로, 재건축은 '아파트'를 다시 짓는 것에 초점을 맞춘 사업이라면, 재정비사업은 '도시의 틀'을 다시 만드는 데 중점을 둔 사업이라고 이해하시면 쉽겠죠?