기본설계 실시설계 차이 비교

실시설계 기본설계 차이는 건축이나 인테리어를 처음 진행할 때 가장 많이 혼동하는 부분입니다. 둘 다 ‘설계’라는 이름이 붙어 있어서 비슷해 보이지만, 목적과 산출물, 현장에서 쓰이는 수준이 완전히 다릅니다. 이 차이를 모르고 계약하거나 공사에 들어가면 추가 비용, 일정 지연, 변경 공사가 생길 수 있어 사전에 정리해두는 게 중요합니다.

즉, 기본설계는 방향을 잡는 설계, 실시설계는 공사를 위한 설계입니다.

 

 

1. 기본설계란 무엇인가

기본설계는 전체 그림을 그리는 단계입니다. 공간의 구성과 콘셉트, 규모, 주요 기능을 결정하며 “어떤 건물을 만들 것인지”를 합의하는 과정에 가깝습니다. 이 단계에서는 상세 치수나 자재, 시공 디테일까지 확정되지 않는 경우가 많습니다.

1-1. 기본설계의 핵심 목적

• 건축주의 요구사항을 설계로 정리하고 방향을 확정
• 공간 구성, 동선, 면적 배분 등 큰 틀을 결정
• 대략적인 비용과 공사 범위를 가늠할 수 있는 기준 마련

정리: 기본설계는 ‘컨셉과 구성 확정’이 핵심입니다.

1-2. 기본설계에서 주로 나오는 산출물

• 평면도(기본 계획 수준)
• 배치도, 입면도, 단면도(개략)
• 간단한 3D 이미지 또는 스케치
• 기본 마감 방향, 주요 재료의 대략적 제안

정리: 기본설계 산출물은 ‘큰 그림 공유용’ 자료입니다.

 

2. 실시설계란 무엇인가

실시설계는 실제 공사를 위한 설계입니다. 현장에서 바로 시공이 가능하도록 도면과 사양을 구체화하며, 업체 견적과 공사 품질을 좌우하는 단계입니다. 기본설계에서 합의한 내용을 기준으로 디테일을 모두 확정하고, 변경 사항을 최소화하도록 문서화합니다.

정리: 실시설계는 ‘공사 가능한 수준으로 구체화’하는 단계입니다.

2-1. 실시설계의 핵심 목적

• 시공사가 그대로 따라 할 수 있는 수준의 도면 제공
• 견적 비교가 가능한 기준(물량, 사양, 공법)을 명확히 설정
• 현장에서 발생하는 해석 차이와 분쟁 가능성 최소화

정리: 실시설계의 목적은 ‘정확한 시공과 분쟁 예방’입니다.

2-2. 실시설계에서 주로 나오는 산출물

• 상세 평면도(치수, 벽체, 개구부 등 확정)
• 상세 단면도, 상세도(디테일 도면)
• 구조, 전기, 설비 관련 도면(프로젝트 성격에 따라)
• 마감표, 창호표, 문/가구 도면, 자재 스펙
• 시방서 또는 공사 사양서

정리: 실시설계 산출물은 ‘견적과 시공의 기준’입니다.

3. 실시설계 기본설계 차이 한눈에 보기

구분	기본설계	실시설계
목적	방향과 구성 확정	시공 가능한 수준으로 구체화
도면 수준	개략, 계획 중심	치수/사양/디테일 확정
견적 활용	대략적인 비용 추정	정확한 견적 비교 가능
변경 가능성	상대적으로 큼	변경 최소화가 목표
현장 사용성	공유/검토용	시공 기준 문서

정리: 기본설계는 ‘기획’, 실시설계는 ‘실행’에 가깝습니다.

4. 비용과 일정에서 생기는 차이

실시설계 기본설계 차이를 실제로 체감하는 지점이 비용과 일정입니다. 기본설계만으로 공사를 시작하면, 공사 중에 도면이 부족해 ‘추가 작업’이 발생하기 쉽습니다. 반대로 실시설계를 충분히 해두면 초기 설계 기간은 조금 늘어도 공사 중 변경이 줄어 전체 비용이 안정되는 경우가 많습니다.

4-1. 기본설계만 하고 공사에 들어가면 생길 수 있는 문제

• 견적 범위가 제각각이라 업체 비교가 어려움
• 현장에서 해석이 달라 추가 공사비가 붙기 쉬움
• 자재나 마감 선택이 늦어져 일정이 밀릴 수 있음

정리: 기본설계만으로 착공하면 ‘변경 비용’이 커질 수 있습니다.

4-2. 실시설계를 하면 좋아지는 점

• 견적 기준이 같아져 비교가 쉬움
• 자재와 디테일이 확정되어 공사 품질이 안정됨
• 현장 분쟁 가능성이 줄어듦

정리: 실시설계는 ‘비용 통제와 품질 관리’에 도움이 됩니다.

5. 어떤 경우에 실시설계가 특히 중요할까

프로젝트 규모가 크거나, 복잡한 설비/구조가 들어가거나, 마감 수준이 높을수록 실시설계의 중요도가 올라갑니다. 특히 상가, 사무실, 주택 신축처럼 공정이 많은 경우에는 실시설계를 건너뛰는 선택이 오히려 위험해질 수 있습니다.

• 신축(단독주택, 다가구 등)
• 구조 변경이 있는 리모델링
• 전기/설비 변경이 많은 인테리어
• 마감과 디테일 요구 수준이 높은 프로젝트

정리: 복잡할수록 실시설계는 선택이 아니라 필수에 가깝습니다.

 

6. Q&A

Q1. 기본설계만으로 견적을 받아도 되나요?

A. 가능은 하지만 업체별로 포함 범위가 달라 비교가 어려울 수 있습니다. 주요 마감과 범위를 최소한 문서로 정리해두면 견적 편차를 줄이는 데 도움이 됩니다.

Q2. 실시설계까지 하면 공사비가 무조건 줄어드나요?

A. 공사비 자체가 무조건 줄어드는 건 아닙니다. 다만 변경 공사와 추가 비용이 줄어들 가능성이 커져서 총비용이 안정되는 경우가 많습니다.

Q3. 실시설계 도면이 있으면 시공사는 그대로만 하면 되나요?

A. 원칙적으로는 그렇습니다. 다만 현장 조건에 따라 일부 조정이 필요할 수 있어 감리 또는 설계자 확인 절차를 함께 두는 것이 안전합니다.

Q4. 인테리어도 실시설계가 필요한가요?

A. 간단한 부분 공사는 기본 도면으로도 가능하지만, 전기/설비 변경이나 맞춤 가구가 많다면 실시설계 수준의 도면이 품질을 좌우합니다.

Q5. 계약할 때 무엇을 확인해야 하나요?

A. 설계 범위(기본설계/실시설계 포함 여부), 산출물 목록(도면 종류, 마감표, 시방서 등), 수정 횟수와 추가 비용 기준을 꼭 확인하는 것이 좋습니다.