실시설계는 언제 시작되나요?

기본설계 이후 실시설계는 심의가 필요한 사업이라면 심의 통과 후, 심의가 없는 사업이라면 기본설계 확정 직후에 착수하는 것이 일반적입니다. 즉, “언제 실시설계를 하느냐”는 심의 여부와 사업 규모에 따라 달라집니다.

정리: 실시설계는 기본설계가 ‘확정’된 이후에 시작됩니다.

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1. 심의가 있는 경우: 심의 통과 후 실시설계

1-1. 일반적인 흐름

• 기본설계 완료
• 각종 심의(건축, 도시, 경관 등) 진행
• 심의 통과(조건부 포함)
• 심의 조건 반영
• 실시설계 착수

 

심의 대상 사업에서는 기본설계 도면을 기준으로 심의를 받기 때문에, 심의 결과가 나오기 전에는 실시설계를 본격적으로 진행하지 않는 것이 원칙에 가깝습니다. 심의 과정에서 배치, 규모, 형태가 바뀔 수 있기 때문입니다.

정리: 심의가 있다면, 실시설계는 심의 통과 이후가 기준입니다.

1-2. 심의 중 실시설계를 병행하는 경우

일부 일정이 촉박한 프로젝트에서는 심의가 진행되는 동안 실시설계를 부분적으로 병행하기도 합니다. 다만 이 경우에도 구조, 설비, 마감 등 변경 가능성이 큰 부분은 보류하고, 변경 영향이 적은 영역 위주로만 진행합니다.

• 기본 치수 정리
• 공종별 기본 검토
• 자재 조사 수준의 준비 작업

정리: 병행은 가능하지만, 리스크를 감수한 선택입니다.

 

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2. 심의가 없는 경우: 기본설계 확정 후 바로 실시설계

2-1. 소규모 프로젝트의 일반적인 흐름

• 기본설계 확정
• 건축주 최종 승인
• 실시설계 즉시 착수

소규모 건축, 인테리어, 리모델링 등 심의 대상이 아닌 경우에는 기본설계가 확정되는 시점이 곧 실시설계 시작 시점이 됩니다. 이 경우 기본설계와 실시설계 사이의 간격이 거의 없거나 매우 짧은 편입니다.

정리: 심의가 없다면 기본설계 종료 = 실시설계 시작입니다.

3. 기본설계가 ‘확정’되었다는 기준

실시설계로 넘어가기 위해서는 단순히 기본설계 도면이 나왔다는 것만으로는 부족하고, 다음 사항들이 정리되어 있어야 합니다.

• 공간 구성 및 면적 확정
• 배치, 층수, 규모 변경 가능성 없음
• 예산 범위에 대한 건축주 합의
• 주요 디자인 방향 승인

정리: 기본설계 확정은 ‘되돌아가지 않겠다는 합의’입니다.

4. 실시설계 착수 시점

구분	실시설계 착수 시점
심의 대상 사업	심의 통과 후
조건부 심의	조건 정리 후
심의 없음	기본설계 확정 직후
일정이 매우 촉박한 경우	심의와 일부 병행(제한적)

정리: 실시설계 시작 시점은 ‘심의 결과’가 핵심 기준입니다.

 

5. 결론

기본설계 이후 실시설계는 심의가 있다면 통과 후, 심의가 없다면 기본설계 확정 직후에 시작하는 것이 가장 안전하고 일반적인 흐름입니다.